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通过公开拍卖购置澳洲房产

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发布时间:2018年06月08日 11:13
复查时间:2018年06月08日 11:13
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在拍卖会上购买澳洲房产与其他购买方式不同,一旦锤子落下,你是最高出价人,即使房屋没有通过检测、你改变主意或者买不起,你也必须当场与卖家签合,并支付定金(通常为房屋总价的10%)。买家不可以修改合同中条款(比如延长过户时间),而且公开拍卖的房产没有冷静期,这意味着你必须在参加拍卖之前充分了解房屋的情况。

通过公开拍卖购置房产

当澳洲房地市场需求高、房屋比较有特点或者地理位置好的时候,通常用拍卖的方式出售澳洲房产。公开拍卖是近些年来买卖二手澳洲房产时采取的主要方式,潜在买家聚集在一起通过公开投标的方式购买心仪房产。拍卖会通常由澳洲房产中介的拍卖师主持,拍卖师必须持有执照,而且拍卖会上要显示拍卖师的名字。
 

公开拍卖的三种形式 

第一种:老式拍卖——这种形式就是大家经常见到的,拿个锤子,大家现场喊价,价高者得,一锤定音。
第二种:在拍卖前卖出——这种形式是因为有人在拍卖前就出了很好的价格,好到房主觉得不需要进行拍卖了。
第三种:投暗标——这种拍卖形式房主不标价,也不现场拍卖,想买的人在期限内给中介发邮件一次性出价,期限到了,中介通知出价最高的人。
 

拍卖会之前的准备 

参加房产拍卖前,买家必须保证:
1- 充分了解拍卖房产:检查房屋产权、做专业的房产检测、白蚁检测、泳池检测(如适用);
2- 准备好首付款,并且在银行做了贷款评估,能保证贷款批准,按时过户;
3- 对房产价格做了充分的市场调查;
4- 在拍卖会前拿到合同副本,并了解其中的条款;
5- 事先咨询律师的建议了解房产拍卖的条款,也许中标人会是你;
6- 事先向卖家代理了解需要付多少定金以及付款方式(个人支票、银行支票或存款债券通常都可以)。
 
注意:拍卖会之前卖家或者卖家代理给买家指导价是违法的,因为他们也无法得知拍卖会上谁的出价最高。你在网上通过价格搜索,可能找得到即将拍卖的房产,网站应该声明了该价格只作为搜索房产用,不能用做指导价。有时候,在卖家的允许下,拍卖师可能会给你一份比较市场分析(CMA/comparative market analysis),上面有该地区所有类似房产的信息。
 

作为买家参加拍卖会 

买家在参加拍卖会之前要为自己设定好明确的预算额度,进行风险控制,因为拍卖现场很容易让人冲动,给出远超自己预算的报价。
 

拍卖会当天,房产可能公开让投标人看房,通常为半小时,可以利用这个最后机会再看看房屋、合同和拍卖规则。澳洲房产中介必须在拍卖会之前给所有投标人一份投标指南,投标指南包含所有你需要了解的信息,比如怎么登记,以及登记需要什么证件。如果你对拍卖不熟悉,也可以委托第三方替你出价,比如买家代理或者你的家人。

 
拍卖会开始前卖家代理还必须给所有投标人一份拍卖规定,条款中需要阐明:
1- 投标达到卖家的底价(卖家能接受的最低价格)后,出价最高的人为最终买家;
2- 拍卖师有权代替卖家投标;
3- 拍卖开始以前,拍卖师必须宣布拍卖师有权代替卖家出价;
4- 拍卖师必须在投标之前或者在投标过程中宣布他在替卖家出价;
5- 如果卖家不感兴趣,拍卖师可以拒绝投标人的出价;
6- 拍卖师不允许在拍卖锤落下之后接受报价;
7- 虚假出价、阻碍其他买家出价或者以任何方式破坏拍卖会都是违法的;
8- 任何涉及非法拍卖的行为都将被处以巨额罚款;
9- 如果出价有争议,拍卖师是唯一的仲裁员,并做出最终决定;
10- 竞拍成功的买家需要尽快将名字告诉拍卖师。

注意:扰乱拍卖会是违法行为,但是可以正常提问。在拍卖会上,任何人都可以问一些关于房产的合理问题。如果你是投标人,你还可以问拍卖师都有哪些人跟你一起投标。
 

在拍卖会上出价 

拍卖师拍卖师的目标是为业主卖出最高的价格,因此,他们通常会想方设法吸引尽可能多的竞价。建议买家多参加拍卖会,熟悉了拍卖流程和规则后更容易竞拍成功。拍卖师会在拍卖现场设定每次报价的最低增幅,买家也可以提出你自己的报价,拍卖师根据情况决定是否接受你的报价。一般来说,拍卖会越接近尾声,竞价的增幅会越小。

在拍卖会上,拍卖师有以下权利:
1- 可以在任何时候,包括锤子落下的那一刻拒绝投标人的出价;
2- 如果出价有争议,拍卖师可以从最后几个没有争议的出价开始拍卖,或者重新开始拍卖;
3- 在拍卖结束之前,向卖家推荐某个投标人的出价;
4- 可以在任何时间撤回房产,不卖了。

卖家出价或者共同卖家出价 

拍卖会上允许卖家或者共同卖家出价,但是必须写在拍卖规定里,而且在拍卖会开始前拍卖师必须公布本次拍卖会有卖家或者共同卖家出价。
1- 卖家出价:如果卖家不满意场上的出价时,可以让拍卖师代替卖家出价,而且拍卖师出价时要说明是卖家出价。
2- 共同卖家出价:当房屋的一个或多个共同拥有人真实想要购买该澳洲房产时,可以在人群中出价,而不是通过拍卖师。房屋共同拥有人可以自己出价,也可以委托代理出价。

拍卖会上的虚假出价 

虚假出价的情况有两种,一种情况是拍卖规则里写明不允许卖家出价,而且拍卖会开始之前拍卖师也没有口头公布允许卖家出价,但是卖家在拍卖会上出价的行为;另一种情况是为了达到哄抬价格的目的,故意混在人群中代替卖家出价(可能是卖家自己、卖家的亲友、拍卖师或者其他人)。所有的虚假出价都是违法的,会被处以巨额罚款。
 如果拍卖师知道有人替卖家出价,除非符合法律和拍卖规定,否则拍卖师不得接受出价。拍卖师也不可以在没人出价的情况下,谎报价格。
 

出价达到卖家底价 

底价是卖家能够接受的最低价格,在拍卖会之前卖家要以书面形式告诉卖家代理。卖家也可以不设底价,但是大多数人会选择设底价。拍卖师可以告诉投标人卖家是否设了底价,但是不可以说卖家底价是多少。
 
拍卖师可以随时停止拍卖,说明他们需要“going inside”或者“seeking advice or instructions”,拍卖师和卖家利用这个时间讨论拍卖的进行情况。如果现场出价达到或者接近卖家的底价,房产这时“on the market”,拍卖师不必须宣布,但是如果宣布了,必须说真话。房产“on the market”后,拍卖师会询问卖家是否接受此时的最高出价,如果接受,出价最高者竞拍成功。
 
如果拍卖会上的出价没有达到卖家的底价,拍卖师会问是否有新的出价,如果没有,房产这时“passed in”或者“withdraw from the market”。出价最高者优先跟卖家进一步讨论。
 

拍卖会上竞拍成功 

拍卖结束后,只有买卖双方签了合同才具有法律约束力。如果你竞拍成功:
1- 必须立刻与卖家签合同,合同条款要跟拍卖会之前看到的合同是一样的;
2- 没有卖家允许,不得修改合同中条款;
3- 拍卖会上购买澳洲房产没有冷静期;
4- 买家先在合同上签字,正式决定购买房产,卖家再签字;
5- 必须按合同中的规定支付定金(除非有特殊约定)。
 
当买卖双方签订合同,买家支付定金以后,交易就具有法律约束力了,但是需要到澳洲房产过户以后,交易才正式结束。如果买家反悔,没有按时过户,需要承担严重的经济后果,包括:
1- 中标的钱,不管你有没有;
2- 卖家重新拍卖房屋的成本;
3- 下一次拍卖的中标价格低于你出价的差额。
 

拍卖会上支付定金 

当买卖双方在拍卖会上签订合同后,买家需要当场支付定金。法律没有规定金额,通常情况下为澳洲房产购买价格的10%。
 
定金要以卖家代理在合同条款中要求的方式支付,拍卖会以前要跟卖家代理确认好。如果你用支票付定金,支票金额应该为购买金额的10%,这意味着如果购买价格低于你的预计价格,你交的定金则高于10%。
 
拍卖会以前你可以跟卖家协商能不能先付一部分定金,剩下的改天付,这涉及到修改合同,卖家可能同意也可能不同意。

定金不是直接付给卖家,而是由卖家代理、过户师或者律师,存在信托账户中,直到澳洲房产过户后卖家才能取出。如果你允许,卖家可以在过户之前取出定金。

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