欢迎来到【移民内参-澳洲、美国、加拿大、新西兰移民留学海外房产资讯平台】!

澳洲房产转贷款和贷款重组

tags标签:
发布时间:2018年06月08日 10:42
复查时间:2018年06月08日 10:42
701次阅读
内参暖贴 : 
材料准备中,如果涉及到需要通过转贷拿出资金购买新的澳洲房产,需要请澳洲房产律师沟通,确保操作程序上合理有序,保证在新房Settle时资金可以就位,不会耽误新购房产的顺利settle。讨论是先做转贷,再做New Purchase,还是同时递交一个application,还是考虑两套房子绑定,将new purchase贷款100% 用于投资负扣税。

什么是转贷/贷款重组 

澳洲房产转贷/贷款重组(Refinancing)通常是指终止和现在房屋贷款所在银行的房屋贷款,把贷款转移到一家新的银行去,在转移的过程中通常会对澳洲房产重新评估,降低贷款的 LVR(即Loan to Value Ratio, 贷款占澳洲房产价值的比例)或保持不变。转贷也可以不换银行,而是要求原有银行把贷款重做,达到一些目的。

如果是更换银行,就会发生一些额外的费用,比如说Discharge Fee、Early Repayment fees/Deferred Establishment  Fees(提前还款罚金)等,另外政府房契和贷款的 Discharge 和Registration,加上新的银行贷款申请时的费用(如果有)。

为什么要转贷 

1- 新的银行可以提供更优惠的利率,长期因此节省的资金大于转贷的时候发生的费用。
2- 考虑购买投资房,而原有银行的审批条件较严格,转贷到新的银行之后可以审批数额更高的贷款额度。
3- 把澳洲房产价值的增长部分套现。把贷款重组的时候银行可以对澳洲房产价值进行重新评估,如果需要的话,可以要求银行提高贷款的额度,就可以拿出一部分现金出来做其他用途(也可以作为 Equity 留在 Loan A/C 里面,以备以后随时使用),通常存放于对冲帐户,让资金更加灵活。
4- 把其他贷款(个人贷款/信用卡债务/车贷等)打包到房屋贷款中去,降低偿还利息,所谓的Debt Consolidation。包括很多人从房贷中获取资金购买车子,这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷。
5- 简单地考虑更换银行,寻求更好的服务和贷款管理。

举例说明为什么要转贷

第一年:购得澳洲房产价值10万澳币的贷款9万澳币,自己支付1万澳币和其他政府费用。你选择了IO(InterestOnly)Loan,并且只是支付最低还款额。这时候LVR=90%
第三年:你的贷款额度仍然是9万澳币(因为你没有多还本金),但是现在的澳洲房产价值增加到了12.5万澳币,这时候LVR=72%
第五年:你的贷款额度降到了8万澳币(因为你有开始还一些本金),现在的房屋价值增加到了15万澳币,这时候LVR=53% 这时候,你可能决定:买辆新车、买投资房、结婚。

你需要额外5万澳币的借款。不管你是更换银行,还是使用原有银行转贷,你多借5万澳币之后,新的贷款额度增加到了13万澳币(8万+5万=13万),澳洲房产评估价值15万澳币,LVR=87%。

在转贷的时候,经常也会使用 Slip LoanAccounts,比如把因房屋增值可以多借出来的额度,新立一个账户,方便管理。如果转移到另一个银行,您可以也可以同样考虑分立两个贷款帐户来管理自己的贷款。

转贷操作与所需材料 

通常澳洲房产转贷和一个New Purchase所需要的材料和程序类似,但有一些简单的不同,有包括不需要购房者的房产律师介入,银行之间的律师会协商做好Settlement,因为时间上不需要特定的要求(新购房产需要42天Settle)因此转贷通常在银行处理中排在Newpurchase后的priority。

要做好充分的时间准备,通常在4周左右的时间:

第一周 估价与申请。
第二周 处理贷款文件,包括提前要将 Discharge 表格递交给之前的银行。
第三周 等待贷款文件certification,新银行和之前银行沟通Discharge并安排settle。
第四周 Settlement


由于有些时候Discharge处理会耽误时间,许多银行通过First Title等保险公司,通过Fast Refi的产品,可以不需要提前做Discharge,而是在新的银行Refinance申请批准后,在settle时直接还清之前的贷款,然后实现settle更加顺利的发生(通常在客户没有准备好Discharge情况下或原银行Retention情况下使用Fast Refi)。


转贷的常见问题 

1- 转贷银行一定要估价吗?
通常转贷新的银行需要对澳洲房产做一个重新评估,以确保在本银行有一个公正的价值评估。如果房子有私下过结构的调整,担心银行不接受房产抵押,可以考虑选择一些有系统评估的银行做一个Desktop估价,只要LVR控制在80%或以下,可以绕过估价系统。房产律师会根据您的情况做出一个合理的判断和建议。

2- 转贷拿出来额外的资金放在对冲账户是不是就要交利息?
答:这部分资金,如果您不需要动用是不需要偿还任何利息,贷款所需还利息的部分和原贷款额度一样。只有在您将 offset 账户资金拿出使用时,这部分相当于贷款会开始计算房贷利息。
 
3- 转贷时除了discharge手续费会有其他额外费用吗?
答:如果您没有固定利息,或固定利息已经结束,通常不会有其他break cost,然而请查看购买澳洲房产时的原贷款合同,与贷款经理确认,确保不会有额外费用。

分享到 :
房产分类目录
推荐阅读

关于本篇文章,我要提问!

提问问题
提问概述
您的手机号:
验证码: