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澳洲房产只付息抵押贷款

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发布时间:2018年06月08日 10:29
复查时间:2018年06月08日 10:29
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澳大利亚四分之一的自住澳洲房产业主,三分之二的投资澳洲房产业主选择只付息抵押贷款。你可能考虑通过这种还款方式买房或者重新贷款,但是选择之前需要提前想清楚,从长期来看是不是最合适自己的还款方式。

澳洲房产住房抵押贷款的还款方式概述 

第一种是本息一起还的还款方式,也是最普遍的一种还款方式。优点在于能够尽早还清本金,付给银行的利息总数少,为自己省了钱。缺点在于每月总还款相对较高,支出压力大,退税收益少。

第二种是只付息抵押贷款,跟字面意思一样,指的是在规定期限(通常为5年以上)只还利息,不还本金。规定期限过后,还款方式变为本息一起还,这时候需要同时还本金和利息。
 
澳大利亚四分之一的自住澳洲房产业主,三分之二的投资澳洲房产业主选择只付息抵押贷款。你可能考虑通过这种还款方式买房或者重新贷款,但是选择之前需要提前想清楚,从长期来看是不是最合适自己的还款方式。本文重点介绍只付息抵押贷款的风险和好处。
 

对冲账户在只付息抵押贷款中的应用 

有些人将多余的钱放在对冲账户中,利用对冲账户的存款利息来抵消澳洲房产贷款利息。这种做法实为一种明智之举,但前提是你能控制自己不从对冲账户中取钱。如果你忍不住想动用对冲账户里的钱,还是选择只付息抵押贷款好一些。
 

只付息抵押贷款方式的风险 

在贷款初期,只付息抵押贷款比本息一起还的方式还款要小,但是从长远来看只付息抵押贷款要付出更多利息。
 
1- 只付息抵押贷款需要付额外的利息
在只还利息期间内,贷款的本金并没有减少,这意味着到贷款结束后,这种还款方式比本息一起还的方式多付出很多利息。比如贷款50万,25年,利率5%的情况下,只付息抵押贷款比本息一起还的方式多付40062元。
 
2- 只还利息期间过后的还款额增加
只还利息期间结束后,就要按照本金和利息一起还的方式还贷,而且剩余的还款年限变少了,这意味着只还利息期间过后,还款额会一下子增加很多。
 
3- 房屋没有价值
如果在只还利息期间房屋没有涨价,只还利息期间结束以后,尽管定期还贷款利息,你将面临房屋没有价值的风险。一旦市场低迷或者你有什么状况必须卖掉房屋,持有没有价值的房产你的风险会很大。
 

只付息抵押贷款方式的好处 

如果在只还利息期间期间你能够增加还款额,并且到贷款转为本金和利息一起还的时候,多还款产生的利息收益足够抵消贷款利息,只付息抵押贷款可能比较适合你。
 
也有些人选择只付息抵押贷款来增加退税收益,或者增加投资房的贷款额。
 

举例说明两种还款方式的差异 

假设以下4个人每人都贷款50万,贷款利率6%,贷款时间为30年。他们分别选择本息一起还、只还利息期间为5年、只还利息期间为10年,只还利息期间为15年。


本息一起还 只还利息5年 只还利息10年 只还利息15年
只还利息期间之内每月还款额 $3,000  $2,500  $2,500  $2,500 
只还利息期间过后每月还款额 $3,000  $3,220  $3,580  $4,220 
还款总额 $1,079,000  $1,116,000  $1,159,000  $1,209,000 
只还利息还款方式多还的利息 $0  $37,200  $80,500  $130,200 


对于选择哪种还款方式主要看目前的财务需求和澳洲房产的用途,如果是自住房,当然是越早还清本金越好。如果是用于投资房退税的话,则是还的本金越少越好。从现金流方面来说,如果想最大程度减少现金流的压力,获得租金正收益,建议选择只还利息的方式。

 

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